U ovom članku prikazuje se pravna regulativa i primjer Ugovora o najmu.

Pravno je ugovor o najmu reguliran u Zakonu o obveznim odnosima od članka 550. do 578., što u nastavku prikazujemo u cijelosti:

UGOVOR O NAJMU

I. OPĆE ODREDBE

Pojam

Članak 550.
Ugovorom o najmu obvezuje se najmodavac predati odre­đenu stvar najmoprimcu na uporabu, a ovaj mu se obvezuje za to plaćati određenu najamninu.

Najam uređen posebnim propisima

Članak 551.
Odredbe ovoga odsjeka podredno se primjenjuju na najam uređen posebnim zakonom.

Oblik

Članak 552.
Ugovor o najmu nekretnine sklapa se u pisanom obliku.

II. OBVEZE NAJMODAVCA

Predaja stvari

Članak 553.
(1) Najmodavac je dužan najmoprimcu predati i održavati stvar u stanju podobnom za ugovorenu uporabu.
(2) Ako je stvar predana u stanju neprikladnom za ugovorenu uporabu ili u stanju koje bi uporabu znatno ograničavalo, najmoprimac može raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje najamnine.
(3) U slučaju raskida ugovora najmoprimac ima pravo na naknadu štete zbog neispunjenja obveze.

Održavanje stvari i javni tereti

Članak 554.
(1) Radi održavanja stvari u stanju podobnom za ugovorenu uporabu najmodavac je dužan o svom trošku pravodobno izvršiti potrebne popravke, a najmoprimac je to dužan dopustiti.
(2) Najmodavac je dužan naknaditi najmoprimcu troškove popravaka koje je ovaj izvršio, bilo stoga što nisu trpjeli odgađanje ili ih najmodavac, obaviješten o njima, nije izvršio u primjerenom roku.
(3) Troškovi sitnih popravaka i troškovi redovite uporabe stvari padaju na teret najmoprimca.
(4) O potrebi popravka najmoprimac je dužan bez odgađanja obavijestiti najmodavca, u protivnom odgovara za odatle nastalu štetu.
(5) Najmodavac snosi poreze i druge javne terete iznajmljene stvari.

Raskid ugovora i sniženje najamnine zbog neodržavanja

Članak 555.
Ako za vrijeme trajanja najma stvar dospije u takvo stanje da ne može služiti ugovorenoj uporabi ili ako je zbog potrebnih popravaka njezina uporaba u znatnoj mjeri i za dulje vrijeme smanjena, a najmoprimac za to nije kriv, najmoprimac ima pravo na sniženje najamnine, pa i na raskid ugovora ako se stvar ne osposobi za uporabu u primjerenom roku.

Zabrana izmjena na iznajmljenoj stvari

Članak 556.
(1) Najmodavac ne može bez pristanka najmoprimca činiti izmjene na iznajmljenoj stvari koje bi ometale njezinu uporabu.
(2) Ako bi izmjene na stvari dovele do smanjenja ili pogoršanja njezine ugovorene uporabe, najmoprimac ima pravo na razmjerno sniženje najamnine.

Odgovornost za materijalne nedostatke

Članak 557.
(1) Najmodavac odgovara za nedostatke stvari koji smetaju njezinoj ugovorenoj ili redovitoj uporabi bez obzira je li za njih znao ili ne, te za nepostojanje svojstava i odlika predviđenih ugovorom, osim onih manjeg značenja.
(2) Najmodavac ne odgovara za nedostatke koji su u trenutku sklapanja ugovora bili poznati najmoprimcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati, ali odgovara za nedostatke koji su najmoprimcu, zbog njegove krajnje nepažnje, ostali nepoznati, ako je za njih znao i namjerno ih prešutio.
(3) Najmodavac odgovara za sve nedostatke stvari ako je tvrdio da ona nema nikakvih nedostataka.
(4) Najmoprimac je dužan bez odgađanja obavijestiti najmodavca o nedostatku koji bi se pokazao u tijeku najma, osim ako najmodavac zna za nedostatak, u protivnom gubi pravo na naknadu štete zbog nedostatka, a dužan je najmodavcu naknaditi štetu koju je pretrpio zbog toga.
(5) Odredbe o odgovornosti primjenjuju se i na nedostatke stvari koji nastanu u tijeku najma.

Isključenje i ograničenje odgovornosti

Članak 558.
(1) Odgovornost za materijalne nedostatke iznajmljene stvari može se ugovorom isključiti ili ograničiti.
(2) Uglava o isključenju ili ograničenju odgovornosti je ni­štetna ako je najmodavac znao za nedostatke i namjerno ih prešutio, ako nedostatak onemogućuje uporabu stvari ili je tu uglavu najmodavac nametnuo koristeći se svojim monopolskim ili povlaštenim gospodarskim položajem.

Prava najmoprimca u slučaju nedostataka

Članak 559.
Ako najmodavac ne otkloni nedostatak u primjerenom roku koji mu je najmoprimac odredio, najmoprimac može raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje najamnine, a u oba slučaja ima i pravo na naknadu štete.

Odgovornost za pravne nedostatke

Članak 560.
(1) Kad treći polaže neko pravo na iznajmljenoj stvari ili njezinu dijelu i obrati se zahtjevom najmoprimcu ili samovlasno oduzme stvar najmoprimcu, ovaj je dužan obavijestiti o tome najmodavca, osim kad to ovaj već zna, inače mu odgovara za štetu.
(2) Utvrdi li se da trećemu pripada pravo koje sasvim isključuje pravo najmoprimca na uporabu stvari, ugovor se raskida po samom zakonu, a najmodavac je dužan najmoprimcu naknaditi štetu.
(3) Kad se pravom trećega samo ograničuje najmoprimčevo pravo, ovaj može, po svojem izboru, raskinuti ugovor ili zahti­jevati sniženje najamnine i u svakom slučaju naknadu štete.

III. OBVEZE NAJMOPRIMCA

Uporaba stvari prema ugovoru

Članak 561.
(1) Najmoprimac je dužan rabiti stvar u skladu s ugovorom i namjenom stvari kao dobar gospodarstvenik, odnosno dobar domaćin.
(2) On odgovara za štetu koja može nastati zbog protuugovorne uporabe i uporabe kojoj stvar nije namijenjena, neovisno o tome je li stvar rabio on ili neka osoba po njegovu nalogu, podnajmoprimac ili koja druga osoba kojoj je on prepustio stvar na uporabu.

Otkaz zbog protuugovorne uporabe

Članak 562.
Ako najmoprimac i nakon opomene najmodavca rabi stvar protivno ugovoru ili njezinoj namjeni, zanemaruje njezino održavanje, oštećuje stvar, osobito ako neovlašteno prepušta trećemu uporabu stvari, najmodavac može otkazati ugovor bez pridržavanja otkaznog roka.

Plaćanje najamnine

Članak 563,

(1) Najmoprimac je dužan plaćati najamninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, a u nedostatku ugovorne ili zakonske odredbe, kako je uobičajeno u mjestu predaje stvari najmoprimcu.
(2) Ako nije drukčije ugovoreno ili propisano, najamnina se plaća nakon isteka vremena najma, odnosno polugodišnje ako je najam sklopljen na jednu ili više godina.
(3) Ako je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, a drukčije nije ugovoreno, najamnina se plaća mjesečno.

Otkaz zbog neplaćanja najamnine

Članak 564.
(1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu bez pridržavanja otkaznog roka ako je najmoprimac dva uzastopna roka u zakašnjenju s plaćanjem najamnine ili znatnog dijela najamnine.
(2) Ali ugovor ostaje na snazi ako najmoprimac plati iznos dužne najamnine prije nego mu je otkaz priopćen.

Založno pravo i pravo zadržanja

Članak 565.
Najmodavac nekretnine ima za dužnu najamninu i ostale tražbine iz ugovora o najmu založno pravo na unesenim stvarima najmoprimca, koje mogu biti predmet ovrhe, te ih može zadržati do namirenja tih tražbina.

Povrat stvari

Članak 566.
(1) Najmoprimac je dužan nakon prestanka najma vratiti iznajmljenu stvar.
(2) On ne odgovara za istrošenost stvari nastalu njezinom redovitom uporabom, niti za oštećenja kao posljedicu dotrajalosti.
(3) Ako nije drukčije ugovoreno, najmoprimac je dužan, ukoliko je izvršio kakve promjene na stvari, ovu vratiti u stanje u kojem je bila u vrijeme predaje u najam.
(4) Najmoprimac ima pravo odnijeti dodatke što ih je učinio na stvari ako je odvajanje moguće bez oštećenja stvari, ali pravo je najmodavca da ih zadrži ako mu isplati njihovu protuvrijednost u vrijeme vraćanja.

IV. PODNAJAM

Članak 567.
(1) Najmoprimac može samo uz suglasnost najmodavca iznajmljenu stvar dati u podnajam ili je po nekoj drugoj osnovi prepustiti drugome na uporabu.
(2) Najmoprimac jamči najmodavcu da će podnajmoprimac rabiti stvar prema ugovoru o najmu.

Odnos najmodavca prema podnajmoprimcu

Članak 568.
Najmodavac može, radi naplate svojih tražbina koje ima prema najmoprimcu, zahtijevati neposredno od podnajmoprimca is­platu iznosa koje ovaj duguje najmoprimcu na temelju ugovora o podnajmu.

Prestanak podnajma po samom zakonu

Članak 569.
Podnajam prestaje u svakom slučaju kad prestane najam.

V. OTUĐENJE IZNAJMLJENE STVARI

Otuđenje nakon predaje najmoprimcu

Članak 570.
(1) Ako najmodavac iznajmljenu stvar, nakon predaje najmoprimcu, otuđi, stjecatelj stupa umjesto najmodavca u prava i obveze iz ugovora o najmu.
(2) Stjecatelj ne može zahtijevati od najmoprimca povrat stvari prije isteka vremena na koji je najam ugovoren, a ako trajanje najma nije određeno ni ugovorom ni zakonom, onda prije isteka otkaznog roka.
(3) Za stjecateljeve obveze iz ugovora o najmu prema najmoprimcu odgovara otuđitelj kao solidarni jamac, osim ako je drukčije ugovoreno.

Pravo na najamninu

Članak 571.
(1) Ako nije drukčije ugovoreno, stjecatelj ima pravo na najamninu od prvoga roka nakon stjecanja stvari, ali ako je najmodavac primio najamninu unaprijed, dužan mu je ustupiti je.
(2) Od trenutka primljene obavijesti o otuđenju iznajmljene stvari najmoprimac može pravovaljano platiti najamninu samo stjecatelju.

Otuđenje iznajmljene stvari prije predaje najmoprimcu

Članak 572.
(1) Kad je stvar o kojoj je sklopljen ugovor o najmu otuđena i predana stjecatelju, a ne najmoprimcu, stjecatelj stupa u prava i obveze najmodavca ako je u trenutku sklapanja ugovora o otuđenju znao ili iz okolnosti morao znati za postojanje ugovora o najmu.
(2) Stjecatelj koji u trenutku sklapanja nije znao ni morao znati za postojanje ugovora o najmu nije dužan predati stvar najmoprimcu, a najmoprimac u tom slučaju može samo zahtijevati naknadu štete od najmodavca.
(3) Za stjecateljeve obveze iz najma prema najmoprimcu odgovara otuđitelj kao solidarni jamac, osim ako je drukčije ugovoreno.

Otkaz ugovora zbog otuđenja stvari

Članak 573.
Kad zbog otuđenja iznajmljene stvari prava i obveze najmodavca prijeđu na stjecatelja, najmoprimac može otkazati ugovor o najmu, poštujući zakonske otkazne rokove.

VI. PRESTANAK NAJMA

Protek vremena

Članak 574.
(1) Ugovor o najmu sklopljen na određeno vrijeme ili mu je trajanje određeno zakonom prestaje istekom toga vremena.
(2) Ako nakon proteka ugovorom određenog vremena najmoprimac nastavi rabiti stvar, a najmodavac se tomu ne protivi, smatra se da je trajanje ugovora produljeno na neodređeno vrije­me pod istim uvjetima.

Prešutna obnova ugovora o najmu nekretnine

Članak 575.

(1) Ugovor o najmu nekretnine sklopljen na određeno vrije­me smatra se prešutno obnovljenim na isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana, najmanje trideset dana prije isteka ugovorenog vremena, ne obavijesti u pisanom obliku drugu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje.
(2) Ako jedna strana želi sklopiti ugovor o najmu za daljnje razdoblje, ali uz određene izmjene njegova sadržaja, dužna je o tome obavijestiti drugu stranu u roku i na način iz stavka 1. ovoga članka, a ako druga strana ne prihvati ponudu u roku od petnaest dana od primitka obavijesti, smatrat će se da ne želi sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.

Otkaz

Članak 576.
(1) Ugovor o najmu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mjesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj poštujući određeni otkazni rok.
(2) Ako duljina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mjesnim običajima, ona iznosi osam dana za najam pokretne stvari, a za najam nekretnine trideset dana.
(3) Otkaz ugovora o najmu nekretnine daje se u pisanom obliku.
(4) Ako je iznajmljena stvar u takvu stanju da je njezina uporaba opasna za zdravlje, najmoprimac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka, iako mu je to stanje u vrijeme sklapanja ugovora bilo poznato.
(5) Odreknuće najmoprimca od prava iz stavka 4. ovoga članka nema pravni učinak.

Smrt i prestanak ugovorne strane

Članak 577.
(1) U slučaju smrti najmodavca, odnosno prestanka najmodavca kao pravne osobe, prava i obveze iz ugovora o najmu prelaze na njegova nasljednika, odnosno pravnog sljednika.
(2) Isto vrijedi u slučaju smrti najmoprimca, odnosno prestanka najmoprimca kao pravne osobe.

Propast stvari

Članak 578.
(1) Najam prestaje ako iznajmljena stvar propadne višom silom ili događajem za koji nije odgovorna ni jedna ugovorna strana.
(2) U slučaju djelomične propasti ili oštećenja stvari, najmoprimac može raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje najamnine.

Primjeri ugovora o najmu:

Ugovor o najmu (primjer 1.) - izvor: iusinfo

Ugovor o najmu (primjer 2.) - izvor: dashofer