Obzirom da je Zakon o zemljišnim knjigama u završnom stadiju zakonodavnog procesa, Hrvatska javnobilježnička komora upozorava kako istim nije zadovoljena neophodna pravna sigurnost prometa nekretninama u RH.

Prema tom zakonu i dalje će biti narušena sigurnost prometa nekretnina budući se i dalje neće morati evidentirati sastavljači isprava prilikom kupoprodaje. U Zakon nije uvrštena odredba koju predlaže Hrvatska javnobilježnička komora, a prema kojoj bi isprave trebale biti pisane mehaničkim sredstvom pisanja. Razlog isticanja ovog problema je postojanje velikog broja zlouporaba povezanih sa takvim pravnim poslovima, a do kojih najčešće dolazi zbog neinformiranosti, neznanja građana te biranja bržeg i jeftinijeg, ali i nesigurnijeg načina sklapanja pravnih poslova. Komora upozorava kako slabija platežna moć, te želja za financijskom uštedom najčešće navodi građane da koriste tipske obrasce ugovora koji  zbog  sistemskih nedostataka dovode do neadekvatne pravozaštitne funkcije prema  građanima te do raznih problema i zloporaba. Trenutni Zakon rezultira čestom neprovedbom prijedloga za upis u zemljišne knjige te posljedično i do financijskih gubitaka, sudskih procesa između ugovornih strana i posljedičnog smanjenja pravne sigurnosti i povjerenja u zemljišne knjige. Vrlo je bitno naglasiti kako se time oštećuje i državni proračun budući se isprave, odnosno ugovori iznimno često sastavljaju od strane neovlaštenih sastavljača i na crno čime pridonose ekspanziji sive ekonomije.

Pisanje ugovora o kupoprodaji i prometu nekretnina od strane neovlaštenih osoba raširena je praksa u Republici Hrvatskoj, a koja posljedično reflektira iznimno negativni utjecaj na pravnu sigurnost pravnog prometa nekretnina. Time se ugrožava sigurnost kupaca, multipliciraju troškovi koji nastaju daljnjim parničnim postupcima, ali i oštećuje državni proračun zbog iznimno čestog sastavljanja ugovora od strane osoba koje takve usluge odrađuju i naplaćuju na crno.

Komora naglašava kako je učestala i prodaja tipiziranih obrazaca ugovora koje naknadno ručno popunjavaju stranke. Takav prividni način pokušaja financijske uštede stvara plodno tlo širenju nadripisarstva i posljedično smanjuje pravnu sigurnost pravnog prometa nekretnina. Do toga dolazi ponajprije što pravno neuke stranke često ne znaju ispunjavati takve obrasce. Sadržaj takvih obrazaca je ograničen i karakterizira ga izostanak prostornih kapaciteta koje bi ugovorne strane mogle iskoristiti da unesu neophodne dodatne odredbe radi zaštite svojih prava i utvrđivanja obveza. Kako su ovi obrasci najjeftinija opcija koja se nudi na tržištu, većina stranaka ih bira da bi izbjegli veće troškove ne razmišljajući kako takav izbor često vodi u naknadne dodatne troškove i sudska parničenja. Dajući prednost isplativosti pred kvalitetom, stranke u velikom broju koriste spomenute obrasce uz eventualna dodatna pravna savjetovanja nepravnika i neovlaštenih sastavljača isprava.

Ovakvim po građane štetnim oblicima nadripisarstva moglo bi se stati na kraj kada bi se zemljišno-knjižni upisi dodatno regulirali propisivanjem pravno strožeg oblika isprave te jasnim označavanjem osobe koja je sastavila ugovor.

To bi trebao biti oblik javne isprave (javnobilježničkog akta ili solemnizirane, tj. javnobilježnički potvrđene privatne isprave) koja takvom potvrdom stječe pravnu valjanost.  Postoje brojni negativni primjeri iz prakse koji pokazuju narušavanje pravne sigurnosti sustava zemljišnih knjiga, a najčešće su povezani upravo sa oblicima isprava.

Nerijetki su i slučajevi prijevara kod kupoprodaje nekretnina na način da se krivotvore podaci o ugovornim stranama koje ponekad ne budu čak niti svjesne sklapanja određenog pravnog posla. Da stvar bude gora, sukladno Zakonu o zemljišnim knjigama, osoba čije se pravo ograničuje, opterećuje, ukida ili prenosi prava mora ishoditi ovjeru svojeg potpisa, dok je za drugu ugovornu stranu dovoljno da bude potpisana. Tako se kod sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine događa da pojedinac može kupca lažno potpisati.

Sukladno Zakonu o zemljišnim knjigama, Prijedlog za upis u zemljišnu knjgu može podnijeti i prodavatelj. Prodavatelj u takvoj situaciji može nakon ovjere samo svojeg potpisa na ugovoru o kupoprodaji nekretnine, podnijeti prijedlog za upis u zemljišne knjige i u zemljišnim knjigama upisati kao vlasnika osobu koja uopće nije svjesna te činjenice. Javni bilježnici kao obveznici podnošenja poreznih prijava ponekad ne mogu provjeriti relevantne podatke o osobama koje se upisuju u vlasništvo, a dužni su iste podatke slati poreznim upravama. Te podatake javni bilježnici ne mogu provjeriti zato što isprave ne moraju biti pisane u javnoj formi, dok privatna forma isprave ne zahtjeva ovjeru potpisa osobe koja se upisuje kao novi vlasnik.

Potrebno je naglasiti kako su javni bilježnici još od  siječnja 2020. godine umreženi u indirektni „one-stop-shop“ sustav putem sistema e-notar. Putem tog sustava javni bilježnici imaju mogućnost građanima i strankama obaviti niz radnji u pravnom prometu nekretnina i za njih bez dodatne naplate elektronskim putem odraditi i porezne prijave na u sustav ePorezna.

Osnovni argument ideji o javnim bilježnicima i odvjetnicima kao ovlaštenim sastavljačima ugovornih isprava je što  spadaju u kategoriju kvalificiranih pravnika koji su sukladno njihovoj profesiji (Zakon o javnom bilježništvu i Zakon o odvjetništvu) educirani i ovlašteni sastavljači isprava. Nažalost, u praksi, zbog nedovoljno definiranog Zakona koji štiti građane i pravni promet nekretnina, takve isprave često  pišu osobe koje za to nisu kvalificirane. I što je najbolje od svega, Zakon im to omogućuje.

Javni bilježnici su služba koja ima znanje, praksu, tehnologiju i kapacitet da doprinesu jačanju pravne sigurnosti u pravnom prometu nekretnina. Kao profesija raspolažu teorijskim, ali i praktičnim znanjem i apeliraju na zakonodavca, ponajprije zbog neophodnog osiguranja pravne sigurnosti i preveniranja negativnih situacija koje uočavaju u praksi. Osnovni cilj i interes je da se time adekvatno zaštite prava dionika u procesima kupoprodaje i prijenosa vlasništva nekretnina. (ps/sm)